¿Serán más caras las hipotecas con la nueva ley de crédito inmobiliario?

Para la mayoría de las personas, sobre todo a los jóvenes, les resulta imposible adquirir una vivienda si no es por medio de un crédito hipotecario, lo que les hace analizar muy bien la situación, porque se necesita cumplir con ciertos requisitos, además de tener un trabajo estable.

Varios de éstos análisis se hacen como consecuencia de la ley que entró en vigor el 16 de junio de 2019.  Se trata de la nueva ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios, o ley de hipotecas como algunos la llaman.

Solicitar un crédito hipotecario para poder comprar una vivienda

Cuando se asume la responsabilidad de contraer una deuda como la de una hipoteca, que no es lo mismo que estar habituado a pedir préstamos online, se debe consultar muy bien cuáles son los costes extras con los que se deberá contar o asumir, ya que es una deuda a largo plazo.

España es el último país europeo en contar con las reglamentaciones europeas en esta materia, y esta nueva ley se reglamenta luego de que  la Unión Europea amenace al país con una multa, por no adecuarse a la norma general. Meses antes de que entre en vigor, fueron muchas las voces que se escucharon sobre el encarecimiento de las hipotecas. Desde el 2018 hasta ahora, y después de muchas idas y vueltas, los bancos deben hacerse cargo de los gastos del IAJD.

¿Los créditos hipotecarios están más caros o más baratos que antes?

Desde entonces y ahora que ha ya entrado en vigor la nueva ley, las tasas de interés anuales no han sufrido modificación, e incluso están más bajas que hace prácticamente un año. Si hubo un encarecimiento en los precios debido a la nueva ley, todavía es muy poco el tiempo que lleva en vigor para evaluarlo, aunque si lo hubo realmente, fue a causa del alza del índice de referencia que se utiliza para las hipotecas, que es el Euribor.

Lo que sí se pudo observar es una retracción o atraso en las operaciones, probablemente debido a las nuevas normativas que conlleva la ley. Las semanas anteriores a la entrada en vigor, las entidades bancarias no han hecho cambios significativos, y en algunos casos, estas entidades le han dado forma comercial a las nuevas normativas, haciendo eco de los gastos que ellos asumen, para invitar al cliente a tomar nuevas hipotecas.

Ventajas y desventajas de la aplicación de la nueva ley

Según la opinión de los expertos, la nueva ley traerá transparencia al mercado inmobiliario, a la vez que más protección para el cliente. En paralelo, los especialistas reconocen que los bancos van a endurecer sus requisitos para el otorgamiento de las hipotecas.

Entre los cambios que promueve la nueva ley, está precisamente el de los requisitos que deben cumplir los clientes para tener acceso al crédito. Las entidades bancarias están obligadas a realizar un test de solvencia, que para el cliente no tiene coste, pero es  mucho más exigente y riguroso que el que se hacía antes de implementar la ley.

Si en una pareja, uno de ellos no cumpliera con los requisitos y el otro sí, el crédito no se otorgará. Se tendrán en cuenta la situación del empleo, los ingresos presentes, los que previsiblemente reciba durante la vigencia del crédito, los activos en propiedades que tenga el cliente, el ahorro, sus gastos fijos y los compromisos crediticios que ya haya asumido previamente.

Algunas condiciones que deberán ser cumplidas por el cliente que solicita un crédito hipotecario

La documentación que debe enfrentar el cliente también cambia, pues las entidades deberán entregar al cliente 10 días naturales antes de la firma de la Ficha Europea de Información Normalizada, con la información personal del cliente y del préstamo solicitado.

También de la misma forma se le deberá entregar la Ficha de Advertencias Estandarizadas, donde se le informa al cliente sobre las cláusulas más relevantes y hacer mención de los índices de interés de referencia que serán utilizados.

Además, otro de los cambios que cabe mencionar, es que el cliente debe ser el que elija al notario actuante, al que deberá visitar en dos ocasiones:

1. La primera vez, para recibir asesoramiento sin coste alguno sobre las cláusulas del crédito. Esta visita se concreta diez días antes de la firma del contrato. Durante este primer encuentro con el notario, se elabora un acta, donde consta la entrega de los documentos y del asesoramiento recibido, aunque esta acta no tiene coste notarial.
2. La segunda visita al notario, será para la firma de la hipoteca. Si la firma del contrato se realiza antes de esos diez días naturales, la hipoteca no tendrá validez para la ley.

La nueva ley también trae consigo otros cambios

Otro de los cambios importantes que trajo esta nueva ley es el de qué gastos asumen las partes. El cliente se hará cargo de los gastos de la tasación y de su copia del contrato de hipoteca, mientras que la entidad bancaria interviniente tendrá que asumir los aranceles notariales, la gestoría y el Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (IAJD). También será responsabilidad de la entidad bancaria cubrir los gastos por la inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad.

Los gastos que se pueden realizar como parte del crédito están previamente indicados. Sólo se podrá solicitar el reintegro de los gastos, gestiones o comisiones que fueran parte del crédito y que se hayan realmente prestado y estén debidamente documentados.

Otro de los cambios de importancia es que quedan limitadas las comisiones por la amortización o el pago anticipado del crédito. En este caso el cliente y la entidad bancaria establecerán un tipo de comisión con límites, que en el caso de las hipotecas con tipo variable, se establece un máximo del 0,15% del capital que se devuelve en forma anticipada, durante los cinco años siguientes a su firma.

Si ésta devolución se produjera durante los primeros tres años, será del 0,25% del capital devuelto anticipadamente. Las hipotecas del tipo fijo, cuando el capital se anticipa dentro de los diez primeros años la comisión equivale al 2%, y si es posterior, será del 1,5%.